Nice · Masséna et Jean-Médecin
Prix immobilier rue Gioffredo à Nice
Longue d’environ 840 mètres, la rue Gioffredo relie la place Masséna au boulevard Carabacel, en plein hypercentre. Immeubles Belle Époque, grandes résidences à terrasses et immeubles niçois plus modestes s’y succèdent : le prix d’un appartement y dépend de l’immeuble, de l’étage et des extérieurs.
Avis de valeur gratuit et sans engagement
5 283 €/m²
Prix médian des appartements anciens, 2021-2025
117
Ventes étudiées, 2021-2025
Haut de marché
8 673 €/m²
10 % des ventes au-dessus de ce seuil
≈ 840 m
De la place Masséna au boulevard Carabacel
La rue Gioffredo côté Masséna : façades niçoises, palmiers en bacs et terrasses plantées en perspective. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Rue Gioffredo · Masséna, Jean-Médecin et Carabacel
De la place Masséna au boulevard Carabacel
La rue part de la place Masséna et remonte vers le nord-est, parallèlement à la Promenade du Paillon, jusqu’au boulevard Carabacel. Elle croise notamment les rues Chauvain, Alberti, Gubernatis et Delille. La numérotation commence côté Carabacel : les numéros les plus élevés sont du côté Masséna, où l’arrêt Masséna du tramway (ligne 1) se trouve à une cinquantaine de mètres.
Plan VDB Immobilier Nice, d’après des données publiques. Sources cartographiques et méthodologiques : voir Méthode et sources.
Prix au m²
Prix au m² rue Gioffredo : ce que disent les ventes
Entre 2021 et 2025, le prix médian des appartements anciens vendus rue Gioffredo est de 5 283 €/m², sur 117 ventes. La moitié des ventes se situe entre 4 552 et 7 033 €/m², et une vente sur dix dépasse 8 673 €/m² : la rue couvre une gamme de prix très large.
Prix médian 2021-2025
5 283 €/m²
sur 117 ventes d’appartements anciens
Intervalle de confiance à 90 % de la médiane : 5 000 à 5 702 €/m².
Comment se répartissent les ventes
- La moitié des ventes : 4 552 à 7 033 €/m²
- 1 vente sur 10 : plus de 8 673 €/m²
Le prix d’un appartement
Prix de vente médian
≈ 305 000 €
Surface médiane
58 m²
La moitié des appartements se sont vendus entre environ 210 000 € et 445 000 €, pour des surfaces de 38 à 80 m². Les appartements de 30 à 50 m² ressortent plus chers au m² (environ 5 800 €/m² en médiane, sur 32 ventes) que ceux de 70 m² et plus (environ 5 200 €/m², sur 42 ventes). Aucune évolution n’est publiée : l’écart entre périodes reste trop incertain.
Ventes par année
Lire ces chiffres
Ces prix sont ceux de ventes passées, déclarées dans les actes et publiées par l’administration fiscale (DVF). Ils ne retiennent que les ventes d’un seul appartement ancien, caves et parkings compris ; les commerces, les parkings vendus seuls et les ventes groupées sont exclus. Une seule adresse, l’ensemble du 39, réunit 44 des 117 ventes : la médiane de la rue en dépend fortement. Le haut du marché, au-delà du seuil des 10 % de ventes les plus chères, est détaillé ci-dessous. DVF ne renseigne ni l’étage, ni la vue, ni l’état du logement. → Méthode et sources
Haut de marché
Le haut du marché immobilier rue Gioffredo
8 673 €/m²
Seuil des 10 % de ventes les plus chères (P90)
16
ventes au-dessus de 8 000 €/m²
3
ventes au-dessus de 10 000 €/m²
La médiane situe la rue ; elle ne dit pas tout de son haut de marché. Entre 2021 et 2025, une vente sur dix a dépassé 8 673 €/m² ; 16 ventes ont franchi 8 000 €/m², dont 3 au-delà de 10 000 €/m².
Ces ventes hautes se partagent entre le côté Masséna (8) et la partie centrale (7) ; une seule concerne le côté Carabacel. Les grands appartements vendus au-dessus de 8 000 €/m² se trouvent tous dans la partie centrale, dans des immeubles anciens et bourgeois. Une partie des prix au m² les plus élevés concerne aussi de très petites surfaces, mécaniquement plus chères au m², ou des appartements revendus après une forte valorisation.
Ventes hautes, 2021-2025
Ce qui distingue un bel appartement rue Gioffredo · Regard VDB
L’étage et les vues au-dessus d’une rue relativement étroite ; une terrasse profonde ou un dernier niveau en retrait ; les grands volumes des immeubles bourgeois de la partie centrale ; une rénovation complète ; l’orientation et le calme côté cour. Ce sont nos observations de terrain : les données de vente ne renseignent ni l’étage, ni la terrasse, ni l’état du logement.
Périmètre : 117 ventes d’appartements anciens rue Gioffredo, 2021-2025 (DVF, millésime du 17 juillet 2026). Le seuil des 10 % est calculé sur l’ensemble des ventes ; les comptes au-dessus de 8 000 et 10 000 €/m² excluent une vente atypique. Ce seuil décrit la rue entière : ce n’est pas le prix d’une résidence en particulier.
Ambiances
Une rue, trois ambiances
La rue Gioffredo ne se lit pas d’un seul bloc. Ses trois parties correspondent à des ambiances différentes, que nous décrivons ci-dessous. Nous ne publions pas de prix par partie : le côté Masséna dépend à plus de moitié d’une seule adresse, et les deux autres parties comptent moins de 30 ventes.
| Partie de la rue | Ce qui la caractérise | Ventes 2021-2025 |
|---|---|---|
| Côté Masséna de la place Masséna à la rue Gubernatis · n° 37 à 64 | Hypercentre commerçant, tramway L1 à environ 50 m ; grandes résidences à terrasses (Le Pont Neuf, ensemble du 39). À moins de 100 m : 54 restaurants, 15 commerces alimentaires, 40 professionnels de santé. | 80 (dont 44 à l’ensemble du 39) |
| Partie centrale de la rue Gubernatis à la rue Delille · n° 18 à 36 | Immeubles Belle Époque et résidences à terrasses (Le Raphaël), autour des rues du Lycée et Foncet. À moins de 100 m : 27 restaurants, 13 commerces alimentaires, 52 professionnels de santé. | 22 |
| Côté Carabacel de la rue Delille au boulevard Carabacel · n° 1 à 17 | Plus résidentielle, vers Saint-Roch : immeubles niçois anciens et commerces de proximité. À moins de 100 m : 20 restaurants, 6 commerces alimentaires, 19 professionnels de santé. | 15 |
Observation VDB
Ce que nous observons sur le terrain. Côté Masséna, la rue vit au rythme de l’hypercentre et accueille les grandes résidences des années 1980, dont les terrasses font la différence. Au centre, les façades Belle Époque dominent. Côté Carabacel, l’ambiance devient plus résidentielle et plus simple. Hors de l’ensemble du 39, les ventes du côté Masséna se situent plutôt dans le haut de la fourchette de la rue. → Le regard VDB, plus bas
Précautions
- Limites entre parties : rues Gubernatis et Delille ; numéros approximatifs.
- L’ensemble du 39 réunit 44 ventes sur 117 : un prix par partie refléterait surtout cette adresse.
- Équipements : base permanente des équipements 2025 (Insee), à vol d’oiseau, chacun compté dans une seule partie.
Immeubles
Les immeubles et l’architecture
Sur environ 840 mètres, la rue Gioffredo fait se succéder des immeubles niçois anciens, des façades Belle Époque et quelques grandes résidences à terrasses. Les connaître aide à lire les prix : deux appartements de même surface n’ont pas la même valeur selon l’immeuble.
Le registre national des copropriétés recense 39 immatriculations dont l’adresse principale est rue Gioffredo, pour 697 lots d’habitation déclarés.
| Époque de construction déclarée | Copropriétés |
|---|---|
| Avant 1949 | 22 |
| 1949 à 1974 | 6 |
| 1978 à 1982 | 1 |
| Non renseignée | 10 |
Registre national d’immatriculation des copropriétés, extraction du 08/10/2026 ; époques déclaratives.
Immeubles niçois et façades Belle Époque
Plus de la moitié des copropriétés datent d’avant 1949 : façades claires ou ocre, volets persiennés, balcons en fer forgé, commerces en rez-de-chaussée. Dans la partie centrale, plusieurs immeubles Belle Époque se distinguent par leurs décors.
Dans la partie centrale, un immeuble Belle Époque aux volets bleu-gris et balcons ouvragés. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Côté Carabacel, une suite de façades anciennes aux volets verts. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Côté Masséna, la rue débouche sur les façades rouges et ocre de la place. C’est aussi là que se concentrent les grandes résidences des années 1980 : Le Pont Neuf, à l’angle de la rue Chauvain, et l’ensemble du 39, avec leurs terrasses en encorbellement et leurs derniers niveaux en retrait.
Ces résidences comptent chacune plus d’une centaine de lots d’habitation : une seule adresse peut ainsi peser lourd dans les ventes de la rue, comme l’ensemble du 39 (44 ventes sur 117).
Côté Masséna, la rue débouche sur les façades rouges de la place. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Côté Masséna, la rue reste commerçante : librairie, cafés et palmiers en bacs. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Terrasses profondes, derniers étages en retrait, vues dégagées au-dessus d’une rue relativement étroite : dans les résidences récentes, ces éléments créent des écarts de valeur importants d’un appartement à l’autre.
L’époque et la taille de l’immeuble sont ainsi les premiers repères pour situer un appartement dans la rue, avant l’étage, l’orientation et les extérieurs, que nous détaillons dans notre regard sur la rue.
Cadre de vie
Vivre rue Gioffredo : commerces, transports, jardins
Au quotidien, la rue Gioffredo profite de l’hypercentre : commerces et santé à quelques pas, tramway au bout de la rue, place Masséna, jardin Albert-Ier et Promenade du Paillon à quelques minutes à pied.
Commerces et santé, à moins de 100 m
- 34 commerces alimentaires et de proximité
- 101 restaurants
- 111 professionnels et établissements de santé
- 5 établissements d’enseignement
Transports
- Tramway L1 à environ 50 m (arrêt Masséna)
- Tramway L2 et L3 à moins de 250 m (Durandy)
- 25 arrêts de bus et de tram à moins de 300 m
Jardins
- Place Wilson à environ 90 m ; Espace Jacques-Médecin à environ 100 m
- Jardin Albert-Ier à environ 120 m ; Promenade du Paillon à environ 130 m
Distances à vol d’oiseau depuis l’axe de la rue ; professionnels de santé comptés individuellement. Sources : voir Méthode et sources.
Ce qui change d’une partie à l’autre
| Partie | Au quotidien |
|---|---|
| Côté Masséna | La plus animée : place Masséna, terrasses et commerces, 54 restaurants à moins de 100 m ; tramway L1 au bout de la rue |
| Partie centrale | Commerces et services du quotidien : 52 professionnels de santé et 13 commerces alimentaires à moins de 100 m |
| Côté Carabacel | Plus calme et résidentielle, vers Saint-Roch : 6 commerces alimentaires et 19 professionnels de santé à moins de 100 m |
La rue compte peu d’arbres communaux ; les jardins du Paillon et d’Albert-Ier sont à une centaine de mètres. Aucune mesure de bruit ni d’air n’est publiée : les données disponibles ne le permettent pas.
La place Masséna, à l’extrémité de la rue Gioffredo. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Le regard VDB
Le regard VDB sur la rue Gioffredo
Les statistiques situent la rue ; la visite fait la différence. Entre la place Masséna et le boulevard Carabacel, la valeur d’un appartement se lit immeuble par immeuble, et souvent étage par étage.
01 · Étages, terrasses, orientation
En haut, les terrasses font la valeur.
Dans les résidences des années 1980, les derniers niveaux en retrait et les terrasses profondes changent tout. L’orientation compte aussi : rue Gioffredo, angle de rue ou cœur d’îlot, les vues et le vis-à-vis ne sont pas les mêmes.
02 · Une autre rue côté Carabacel
Plus loin de Masséna, d’autres repères.
Côté Carabacel, la rue devient plus résidentielle et les immeubles plus anciens. Les prix s’y lisent autrement : l’état de l’immeuble et de l’appartement pèse davantage que la proximité de la place.
Notre lecture de la rue
La rue Gioffredo réunit des immeubles très différents. Côté Masséna, les grandes résidences à terrasses côtoient l’hypercentre ; au centre, les façades Belle Époque ; côté Carabacel, une rue plus simple et résidentielle. L’immeuble, l’étage et les extérieurs comptent davantage que l’adresse.
Pour estimer un appartement rue Gioffredo, il faut dépasser la médiane.
VDB Immobilier Nice, octobre 2026
Ce que nous examinons en visite
- La partie de la ruecôté Masséna, centre ou Carabacel
- L’immeubleépoque, copropriété, prestations, charges
- L’étage et la vuevis-à-vis, dégagement, derniers niveaux
- Les extérieursbalcon, terrasse profonde ou en retrait
- L’orientationrue, angle de rue ou cœur d’îlot, ensoleillement
Observations professionnelles issues de notre connaissance du terrain : elles complètent les statistiques ci-dessus, sans en découler.
Qui réalise ces analyses ?
35 ans d'immobilier à Nice, une connaissance du terrain
Je suis Marc Van Den Broeck, professionnel de l'immobilier à Nice depuis plus de 35 ans, spécialisé dans la vente, l'estimation et la recherche d'appartements.
Mon activité de chasseur immobilier m'amène à visiter régulièrement des biens pour le compte d'acquéreurs, à étudier les immeubles et les copropriétés, et à comparer les appartements réellement proposés sur le marché.
Cette expérience quotidienne me permet d'apprécier des éléments que les statistiques ne révèlent pas toujours : la qualité d'un immeuble, son environnement, les vues, les vis-à-vis, les extérieurs, les travaux ou encore les attentes des acheteurs.
Patrimoine immobilier · Rue Gioffredo
Les immeubles qui se distinguent rue Gioffredo
Trois résidences plus récentes ponctuent la rue Gioffredo : Le Pont Neuf, l’ensemble du 39 et Le Raphaël. Pour chacune, nous distinguons les ventes propres à la résidence, les repères des résidences comparables du secteur et nos observations de terrain.
49 rue Gioffredo · 14 avenue Félix-Faure · angle de la rue Chauvain
Le Pont Neuf
Résidences comparables du secteur — pas un prix propre à cet immeuble
- 78ventes, 7 résidences
- 6 752 €/m²prix médian
- 9 838 €/m²10 % des ventes au-dessus
Résidences construites de 1970 à 1999, de 7 niveaux et plus, de Jean-Médecin à Carabacel ; ventes 2021-2025, hors Pont Neuf, ensemble du 39 et Raphaël.
Une résidence de grand standing, entre la place Masséna et les jardins.
Lecture du marché
Aucune vente du Pont Neuf n’apparaît dans les données DVF 2021–2025, sur aucune de ses trois parcelles cadastrales : nous ne publions donc aucune médiane propre à la résidence.
Le référentiel ci-dessus situe la catégorie d’immeubles : dans les 7 résidences construites de 1970 à 1999 du même secteur, 78 ventes, une médiane de 6 752 €/m², un quart des ventes au-dessus de 7 969 €/m² et un dixième au-dessus de 9 838 €/m². Pour les appartements de 70 m² et plus de ces résidences, la médiane approche 8 400 €/m² (indicatif, 26 ventes).
Ces chiffres ne sont pas des ventes du Pont Neuf : ils indiquent les niveaux atteints par des résidences de même époque et de même secteur.
Le regard VDB
Derniers niveaux en retrait, terrasses plantées, proximité des jardins : une façade donne sur la rue Gioffredo, une autre forme l’angle avec la rue Chauvain. L’orientation, l’étage, les vues et la profondeur des terrasses créent des écarts sensibles d’un appartement à l’autre.
La résidence
154 lots d’habitation et 359 lots de stationnement inscrits au registre national des copropriétés ; construction vers 1980 et 8 niveaux selon la base nationale des bâtiments. L’îlot s’étend entre la rue Gioffredo, la rue Chauvain et l’avenue Félix-Faure.
Sources : DVF 2021-2025 (résidence et résidences comparables, calculs VDB) · registre national des copropriétés (08/10/2026) · base nationale des bâtiments 2026 · observations VDB (14/10/2026).
Fiche détaillée de la résidence : bientôt sur immobilier-nice.org
39 rue Gioffredo · côté Masséna
L’ensemble du 39
- 44ventes 2021-2025
- 4 853 €/m²prix médian de l’adresse
- 5 520 €/m²1 vente sur 4 au-dessus
L’adresse la plus active de la rue.
Lecture du marché
Avec 44 ventes entre 2021 et 2025, l’ensemble du 39 est l’adresse la plus active de la rue. La moitié des ventes se situe entre 4 472 et 5 520 €/m² : un niveau inférieur à celui de la rue et nettement inférieur à celui des résidences comparables du secteur (6 752 €/m² en médiane).
L’écart tient en partie à la composition des ventes, avec davantage de studios et de deux-pièces, mais pas seulement : à surface comparable, ses petits logements se vendent nettement moins cher que ceux du reste de la rue, tandis qu’au-delà de 55 m² les niveaux se rejoignent.
Les ventes les plus hautes de l’adresse dépassent 8 000 €/m² : plusieurs appartements y ont été revendus en peu de temps avec une forte hausse, signe que l’état intérieur pèse lourd. Les données disponibles ne permettent pas d’attribuer chaque vente à l’une des trois copropriétés.
Le regard VDB
Terrasses, balcons arrondis et, pour certains appartements, vue sur l’espace paysager : un appartement rénové, en étage et avec terrasse se compare mal à un studio sur rue. L’état et l’extérieur expliquent l’essentiel des écarts.
La résidence
Trois copropriétés inscrites au registre national : Les Hespérides (90 lots d’habitation), Le 39 Gioffredo B (37) et Le Grand Hôtel Gioffredo A (30 lots d’habitation et 142 lots de stationnement). Construction à la fin des années 1980 et 9 niveaux selon la base nationale des bâtiments ; une plaque rappelle la « Résidence Grand Hôtel Gioffredo ».
Sources : DVF 2021-2025, ventes de la parcelle principale (calculs VDB) · registre national des copropriétés (08/10/2026) · base nationale des bâtiments 2026 · observations VDB (14/10/2026).
Fiche détaillée de la résidence : bientôt sur immobilier-nice.org
24 rue Gioffredo · partie centrale
Le Raphaël
Résidences comparables du secteur — pas un prix propre à cet immeuble
- 78ventes, 7 résidences
- 6 752 €/m²prix médian
- 9 838 €/m²10 % des ventes au-dessus
Résidences construites de 1970 à 1999, de 7 niveaux et plus, de Jean-Médecin à Carabacel ; ventes 2021-2025, hors Pont Neuf, ensemble du 39 et Raphaël.
Des terrasses en gradins, au cœur de la rue.
Lecture du marché
Seules 3 ventes ont été identifiées entre 2021 et 2025, de surfaces et de configurations différentes, à des prix très dispersés : c’est trop peu pour publier une médiane propre à la résidence.
Le repère pertinent est celui des résidences comparables du secteur, construites de 1970 à 1999, catégorie à laquelle appartient Le Raphaël : médiane de 6 752 €/m², un quart des ventes au-dessus de 7 969 €/m², un dixième au-dessus de 9 838 €/m². Ces niveaux ne sont pas ceux du Raphaël lui-même.
Les données de vente ne renseignent ni l’étage ni la terrasse ; or, dans une architecture en gradins, ce sont précisément les derniers étages et leurs terrasses qui font la différence.
Le regard VDB
Terrasses filantes en gradins : les derniers étages, en retrait, offrent les terrasses les plus généreuses et les vues les plus dégagées. L’étage et la profondeur de la terrasse expliquent l’essentiel des écarts de valeur.
La résidence
26 lots d’habitation et 58 lots de stationnement inscrits au registre national des copropriétés ; construction au début des années 1980 et 8 niveaux selon la base nationale des bâtiments.
Sources : DVF 2021-2025 (résidence et résidences comparables, calculs VDB) · registre national des copropriétés (08/10/2026) · base nationale des bâtiments 2026 · observations VDB (14/10/2026).
Fiche détaillée de la résidence : bientôt sur immobilier-nice.org
Données DVF 2021–2025, millésime du 17 juillet 2026. Calculs VDB Immobilier Nice. Les observations de terrain sont distinguées des statistiques DVF. Méthode et sources
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Notre avis de valeur part des ventes réelles de la rue et des immeubles comparables. Il tient compte des biens actuellement en concurrence et de ce que seule la visite révèle : étage, orientation, vis-à-vis, vue, terrasses, état de l’immeuble. Il est gratuit et sans engagement.
Comment nous estimons : estimation immobilière à Nice
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Questions fréquentes
Questions fréquentes sur la rue Gioffredo
Prix au m², prix d’un appartement, immeubles, ambiances, cadre de vie, estimation et achat : l’essentiel en dix réponses.
Quel est le prix au m² d’un appartement rue Gioffredo ?
Entre 2021 et 2025, le prix médian des appartements anciens vendus rue Gioffredo est de 5 283 €/m², sur 117 ventes. La moitié des ventes se situe entre 4 552 et 7 033 €/m², et une vente sur dix dépasse 8 673 €/m². Ce sont des ventes passées : la valeur d’un appartement dépend de son immeuble, de son étage, de ses extérieurs et de son état.
Pourquoi les prix varient-ils autant dans la même rue ?
Une vente sur dix dépasse 8 673 €/m² : 16 ventes ont franchi 8 000 €/m², dont 3 au-delà de 10 000 €/m², une vente atypique étant écartée. Elles se situent surtout côté Masséna et dans la partie centrale. D’après notre expérience, ces écarts tiennent à l’immeuble, à l’étage, à l’orientation, aux terrasses et aux vues, ainsi qu’à l’état de l’appartement.
Combien coûte un appartement rue Gioffredo ?
Le prix médian d’un appartement vendu entre 2021 et 2025 est d’environ 305 000 €, pour une surface médiane de 58 m². La moitié des ventes se situe entre environ 210 000 € et 445 000 €.
Les prix ont-ils augmenté rue Gioffredo ?
Nous ne publions pas d’évolution pour cette rue : l’écart mesuré entre les périodes reste trop incertain pour conclure à une tendance. Les ventes restent régulières, entre 18 et 27 par an.
Où se situe la rue Gioffredo ?
Elle relie la place Masséna au boulevard Carabacel, sur environ 840 mètres, parallèlement à la Promenade du Paillon. Elle croise notamment les rues Chauvain, Alberti, Gubernatis et Delille. La numérotation commence côté Carabacel.
Quels immeubles trouve-t-on rue Gioffredo ?
Le registre national des copropriétés recense 39 copropriétés dont l’adresse principale est dans la rue, pour 697 lots d’habitation. Les immeubles d’avant 1949 dominent ; trois résidences plus récentes se distinguent : Le Pont Neuf, l’ensemble du 39 et Le Raphaël.
La rue Gioffredo est-elle la même d’un bout à l’autre ?
Non. Côté Masséna, la rue est commerçante et animée, avec de grandes résidences à terrasses ; la partie centrale réunit des immeubles Belle Époque ; côté Carabacel, l’ambiance devient plus résidentielle. Nous ne publions pas de prix par partie, faute de ventes suffisantes et indépendantes.
Quels commerces et transports trouve-t-on près de la rue ?
À moins de 100 m de la rue, on compte 34 commerces alimentaires et de proximité, 101 restaurants et 111 professionnels de santé. Le tramway L1 passe à environ 50 m, à l’arrêt Masséna, et les lignes L2 et L3 à moins de 250 m.
Comment obtenir une estimation immobilière rue Gioffredo ?
Demandez un avis de valeur gratuit et sans engagement. Il s’appuie sur les ventes de la rue et des immeubles comparables, sur les biens actuellement en concurrence et, en principe, sur une visite, qui seule révèle l’étage, l’orientation, la vue, les terrasses et l’état de l’immeuble.
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Sources détaillées, méthode et limites : voir Méthode et sources.
Données DVF au 17 juillet 2026 · page mise à jour en octobre 2026 · photographies © VDB Immobilier Nice.