Méthode et sources

Origine des données

Notre source principale est la base DVF (Demandes de valeurs foncières) de la Direction générale des finances publiques, dans sa version géolocalisée par Etalab sur data.gouv.fr. Elle recense les ventes enregistrées par les services fiscaux, au prix déclaré dans l’acte, hors frais de notaire. Nous utilisons le fichier daté du 17 juillet 2026 : ventes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.

Selon les pages, d’autres sources la complètent :

• la Base Adresse Nationale et les tronçons de voies de la Métropole, pour situer les ventes dans les rues ;
• les IRIS, petites unités statistiques de l’Insee, que nous regroupons pour délimiter nos quartiers ;
• les données de l’Insee et le registre des copropriétés, pour décrire un quartier, une rue ou un immeuble.

Préparation des données et périmètres

Une vente occupe souvent plusieurs lignes dans DVF (appartement, cave, parking) : nous la ramenons à une seule ligne et ne comptons son prix qu’une fois. Nous retenons les ventes d’un seul appartement ancien, dépendances comprises, au prix cohérent et à la localisation certaine. Sont écartées les ventes sur plan (VEFA), les adjudications, les échanges et les ventes de plusieurs logements.

Chaque vente est rattachée à sa rue par le code officiel de la voie, contrôlé avec la Base Adresse Nationale (nom et distance) ; une vente douteuse est écartée, jamais forcée. Nos quartiers réunissent des IRIS entiers.

Construction des indicateurs

• Prix au m² : prix de vente divisé par la surface bâtie déclarée dans DVF, dépendances comprises (la surface Carrez n’y est pas fiable).
• Médiane : la moitié des ventes au-dessus, la moitié en dessous. Contrairement à la moyenne, quelques ventes exceptionnelles ne la tirent pas vers le haut.
• Quartiles et déciles : Q1 et Q3 encadrent la moitié centrale des ventes ; P10 et P90, huit ventes sur dix.
• Volumes : le nombre de ventes retenues, par période et par année civile.
• Évolutions : pour une rue, deux périodes de deux ans comparées (2021-2022 et 2024-2025), jamais deux années isolées.

Précautions statistiques

Les valeurs extrêmes (prix très bas ou très élevés, surfaces douteuses) sont repérées en comparant chaque vente à ses voisines, puis signalées, pas supprimées : un prix élevé peut être réel à Nice. Sur un petit secteur, quelques ventes atypiques suffisent à déplacer une médiane, et les fichiers sources peuvent comporter des erreurs ou des omissions.

Nous ne publions jamais une vente individuelle (adresse, prix ou date), ni un minimum ou un maximum.

Prix de vente, prix affiché, valeur estimée

Observations de terrain et connaissance des immeubles

Les chiffres décrivent un ensemble, le terrain décrit un bien. Visites, étude des immeubles et des copropriétés, suivi des biens en vente : ces observations nourrissent nos analyses et nos avis de valeur, mais ne modifient jamais les statistiques, calculées sans saisie manuelle. Voir notre méthode.

Sources officielles, mises à jour et transparence

• DVF, Demandes de valeurs foncièresDGFiP, version géolocalisée Etalab · fichier du 17/07/2026, ventes 2021-2025
• Base Adresse Nationaleadresses et voies · version du 09/10/2026
• Tronçons de voiesMétropole Nice Côte d’Azur · données à jour au 08/01/2026
• IRIS-GEIGN et Insee · découpage 2026
• Recensement, revenus, équipementsInsee · RP 2022, Filosofi 2021, BPE 2025
• Registre national d’immatriculation des copropriétésextraction du 08/10/2026

Ces mentions n’impliquent aucune caution des producteurs de données.

Chaque chiffre est publié avec sa source, sa période et la date du fichier. Les DVF sont actualisées deux fois par an, avec retard pour les ventes récentes : nos indicateurs sont recalculés après intégration et contrôle d’un nouveau fichier. Une erreur ? Écrivez à vdbassocies@gmail.com en indiquant la page.