Nice · Jean-Médecin
Prix immobilier rue Pastorelli à Nice
Entre l’avenue Jean-Médecin et la rue Delille, la rue Pastorelli réunit sur environ 530 mètres des immeubles Belle Époque, l’ensemble Nice-Europe des années 1960 et une résidence contemporaine à jardin intérieur, le Jardin Pastorelli. Ses prix dépassent nettement la médiane niçoise, avec un vrai haut de marché.
Avis de valeur gratuit et sans engagement
6 311 €/m²
Prix médian des appartements anciens, 2021-2025
61
Ventes étudiées, 2021-2025
Haut de marché
9 592 €/m²
10 % des ventes au-dessus de ce seuil
7 879 €/m²
Un quart des ventes au-dessus de ce niveau
La rue Pastorelli vers l’avenue Jean-Médecin, avec à gauche l’ensemble Nice-Europe et ses palmiers. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Rue Pastorelli · Jean-Médecin et Durandy
De l’avenue Jean-Médecin à la rue Delille
La rue Pastorelli part de l’avenue Jean-Médecin et remonte vers le nord-est jusqu’à la rue Delille. Elle croise les rues Gustave-Deloye, Blacas, Alberti et Gubernatis, puis longe le square Durandy. La numérotation commence côté rue Delille : le n° 51 fait l’angle de l’avenue Jean-Médecin. Le tramway est au pied de la rue : station Durandy (lignes 2 et 3) à environ 30 m, arrêt Jean-Médecin à environ 100 m.
Plan VDB Immobilier Nice, d’après des données publiques. Sources cartographiques et méthodologiques : voir Méthode et sources.
Prix au m²
Prix au m² rue Pastorelli : ce que disent les ventes
Entre 2021 et 2025, le prix médian des appartements anciens vendus rue Pastorelli est de 6 311 €/m², sur 61 ventes, soit environ 38 % de plus que la médiane de Nice. La moitié des ventes se situe entre 5 524 et 7 879 €/m², et une vente sur dix dépasse 9 592 €/m².
Prix médian 2021-2025
6 311 €/m²
sur 61 ventes d’appartements anciens
Intervalle de confiance à 90 % de la médiane : 6 141 à 6 944 €/m².
Comment se répartissent les ventes
- La moitié des ventes : 5 524 à 7 879 €/m²
- 1 vente sur 10 : plus de 9 592 €/m²
Le prix d’un appartement
Prix de vente médian
≈ 375 000 €
Surface médiane
61 m²
La moitié des appartements se sont vendus entre environ 240 000 € et 510 000 €, pour des surfaces de 38 à 81 m². Les appartements de 30 à 50 m² ressortent plus chers au m² (environ 6 900 €/m² en médiane indicative, sur 19 ventes) que ceux de 70 m² et plus (environ 6 200 €/m², sur 23 ventes). Aucune évolution n’est publiée : les ventes annuelles sont trop peu nombreuses.
Ventes par année
Lire ces chiffres
Ces prix sont ceux de ventes passées, déclarées dans les actes et publiées par l’administration fiscale (DVF). Ils ne retiennent que les ventes d’un seul appartement ancien, caves et parkings compris ; les commerces, très nombreux dans la rue, les parkings vendus seuls et les ventes groupées sont exclus. Une seule adresse, le Jardin Pastorelli, réunit 17 des 61 ventes : sans elle, la médiane de la rue serait plus basse. Le haut du marché est détaillé ci-dessous. DVF ne renseigne ni l’étage, ni la vue, ni l’état du logement. → Méthode et sources
Haut de marché
Le haut du marché immobilier rue Pastorelli
9 592 €/m²
Seuil des 10 % de ventes les plus chères (P90)
13
ventes au-dessus de 8 000 €/m², dont 10 au Jardin Pastorelli
3
ventes au-dessus de 10 000 €/m², toutes dans l’ancien
La médiane situe la rue ; elle ne dit pas tout de son haut de marché. Entre 2021 et 2025, une vente sur dix a dépassé 9 592 €/m² ; 13 ventes ont franchi 8 000 €/m², dont 3 au-delà de 10 000 €/m².
Ce haut de marché est concentré, et c’est une particularité de la rue Pastorelli. 10 des 13 ventes au-dessus de 8 000 €/m² ont eu lieu au Jardin Pastorelli, la résidence contemporaine du 23. Il s’agit surtout de studios et de deux-pièces, souvent vendus avec un stationnement, ce qui relève le prix au m² affiché. Le seuil des 10 % les plus chers décrit donc la rue entière, mais il doit beaucoup à cette seule adresse.
Le très haut de la rue a un autre visage : les 3 ventes au-delà de 10 000 €/m² concernent des appartements de plus de 60 m² dans des immeubles anciens, et aucune au Jardin Pastorelli. Dans l’ancien bourgeois, une belle surface peut ainsi dépasser les niveaux de la résidence récente.
Ventes hautes, 2021-2025
dont Jardin Pastorelli : 10 · 6 · 0
Ce qui distingue un bel appartement rue Pastorelli · Regard VDB
Une terrasse tournée vers le jardin intérieur plutôt que vers la rue ; un étage élevé qui dégage les vues ; un stationnement en sous-sol, rare dans le quartier ; dans l’ancien, de grands volumes, une rénovation complète et un immeuble bien tenu. Ce sont nos observations de terrain : les données de vente ne renseignent ni l’étage, ni la terrasse, ni l’état du logement.
Périmètre : 61 ventes d’appartements anciens rue Pastorelli, 2021-2025 (DVF, millésime du 17 juillet 2026). Le seuil des 10 % est calculé sur l’ensemble des ventes ; les comptes au-dessus de 8 000, 9 000 et 10 000 €/m² excluent une vente atypique et un studio de moins de 20 m². Ce seuil décrit la rue entière : ce n’est pas le prix d’une résidence en particulier.
Ambiances
Une rue, trois ambiances
Courte, la rue Pastorelli change pourtant de visage d’un carrefour à l’autre. Nous décrivons ses trois parties sans publier de prix par partie : la partie centrale dépend presque entièrement du Jardin Pastorelli, et les deux autres comptent moins de 30 ventes.
| Partie de la rue | Ce qui la caractérise | Ventes 2021-2025 |
|---|---|---|
| Côté Jean-Médecin de l’avenue Jean-Médecin à la rue Alberti · n° 29 à 51 | La partie la plus urbaine : avenue Jean-Médecin, commerces, ensemble Nice-Europe des années 1960 ; patrimoine avec la Villa Guès (1859). À moins de 100 m : 10 commerces alimentaires, 30 professionnels de santé. | 22 |
| Entre Alberti et Gubernatis le cœur de la rue, autour du Jardin Pastorelli · n° 21 à 27 | Le cœur résidentiel de la rue : le Jardin Pastorelli (2010) et son jardin intérieur, l’Hôtel Vendôme, immeubles anciens. À moins de 100 m : 4 commerces alimentaires, 9 professionnels de santé. | 17 (dont 17 au Jardin Pastorelli) |
| Côté Durandy de la rue Gubernatis à la rue Delille, le long du square Durandy · n° 7 à 19 | Immeubles Belle Époque, square Durandy et station de tramway, place Wilson à proximité. À moins de 100 m : 8 commerces alimentaires, 17 professionnels de santé. | 22 |
Observation VDB
Ce que nous observons sur le terrain. Côté Jean-Médecin, la rue garde l’animation de l’avenue. Entre Alberti et Gubernatis, le Jardin Pastorelli apporte ce qui manque souvent à l’hypercentre : un jardin intérieur, des terrasses et des parkings. Côté Durandy, les façades Belle Époque, le square et le tramway donnent une rue plus résidentielle. → Le regard VDB, plus bas
Précautions
- Limites entre parties : rues Alberti et Gubernatis ; numéros approximatifs.
- Le Jardin Pastorelli réunit 17 ventes sur 61 : un prix par partie refléterait surtout cette adresse.
- Équipements : base permanente des équipements 2025 (Insee), à vol d’oiseau, chacun compté dans une seule partie.
Immeubles
Les immeubles et l’architecture
Sur à peine plus d’un demi-kilomètre, la rue Pastorelli fait se succéder façades Belle Époque, architecture des années 1960 et résidence contemporaine. Les connaître aide à lire les prix : deux appartements de même surface n’ont pas la même valeur selon l’immeuble.
Le registre national des copropriétés recense 24 immatriculations dont l’adresse principale est rue Pastorelli, pour 428 lots d’habitation déclarés.
| Époque de construction déclarée | Copropriétés |
|---|---|
| Avant 1949 | 15 |
| 1949 à 1974 | 3 |
| 1975 à 1993 | 1 |
| 2006 à 2012 | 1 |
| Non renseignée | 4 |
Registre national d’immatriculation des copropriétés, extraction du 08/10/2026 ; époques déclaratives.
Façades Belle Époque et immeubles niçois
La majorité des copropriétés datent d’avant 1949 : façades ocre ou crème, corniches moulurées, volets persiennés vert clair, balcons en fer forgé et commerces en rez-de-chaussée. Le 17 en offre l’un des décors les plus soignés.
Au 17, une façade Belle Époque aux décors moulurés et balcons en fer forgé. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Au 19, l’immeuble d’angle avec la rue Gubernatis : corniche à modillons et volets vert clair. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
À l’angle de la rue Gubernatis, le 19 ferme la perspective par une façade d’angle à corniche. Plus loin vers Jean-Médecin, l’ensemble Nice-Europe, des années 1960, traverse l’îlot jusqu’à la rue de l’Hôtel-des-Postes, avec ses terrasses filantes à stores rayés.
Entre les rues Alberti et Gubernatis, le Jardin Pastorelli, achevé en 2010, est la seule résidence contemporaine de la rue : bow-windows, balcons vitrés et, côté cœur d’îlot, un jardin paysager.
Le Jardin Pastorelli, au 23 : bow-windows, balcons vitrés et terrasse filante sur rue. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
L’entrée du 23 : le nom de la résidence en lettres dorées sur un parement de pierre. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Jardin intérieur, terrasses filantes, stationnement en sous-sol : ce que l’hypercentre offre rarement se paie, et c’est au Jardin Pastorelli que la rue enregistre la plupart de ses ventes au-dessus de 8 000 €/m².
L’époque de l’immeuble est ainsi le premier repère pour situer un appartement dans la rue, avant l’étage, l’orientation et les extérieurs, que nous détaillons dans notre regard sur la rue.
Cadre de vie
Vivre rue Pastorelli : commerces, tramway, jardins
Au quotidien, la rue Pastorelli profite du quartier Jean-Médecin : commerces et santé à quelques pas, tramway au pied de la rue, square Durandy et place Wilson pour respirer.
Commerces et santé, à moins de 100 m
- 22 commerces alimentaires et de proximité
- 56 professionnels et établissements de santé
- 26 services du quotidien
- 4 établissements d’enseignement
Transports
- Tramway L2 et L3 à environ 30 m (Durandy)
- Tramway L1 à environ 100 m (Jean-Médecin) et 170 m (Masséna)
- 20 arrêts de bus et de tram à moins de 300 m
Jardins et arbres
- Square Durandy au bord de la rue ; place Wilson à environ 90 m
- Environ 70 arbres communaux inventoriés le long de la rue, dont des palmiers
Distances à vol d’oiseau depuis l’axe de la rue ; professionnels de santé comptés individuellement ; inventaire des seuls arbres communaux. Sources : voir Méthode et sources.
Ce qui change d’une partie à l’autre
| Partie | Au quotidien |
|---|---|
| Côté Jean-Médecin | La plus animée : avenue Jean-Médecin, grands magasins et commerces ; 10 commerces alimentaires à moins de 100 m |
| Entre Alberti et Gubernatis | Plus calme côté cœur d’îlot ; 9 professionnels de santé à moins de 100 m |
| Côté Durandy | Square Durandy et tramway L2-L3 ; place Wilson toute proche ; 17 professionnels de santé à moins de 100 m |
Aucune mesure de bruit ni d’air n’est publiée : les données disponibles ne le permettent pas à l’échelle de la rue.
Le jardin de la place Wilson, à moins de cent mètres de la rue. © VDB Immobilier Nice — photographie Marc
Le regard VDB
Le regard VDB sur la rue Pastorelli
Les statistiques situent la rue ; la visite fait la différence. Rue Pastorelli, la valeur d’un appartement se lit côté rue ou côté jardin, et souvent étage par étage.
01 · Terrasses, exposition, calme intérieur
Côté jardin, la rue disparaît.
Au Jardin Pastorelli, les terrasses filantes donnent sur un cœur d’îlot paysager, tourné vers le sud-est d’après le tracé de la rue. Un appartement côté jardin, en étage, avec terrasse, ne se compare pas à un studio sur rue : c’est en visite que l’écart se mesure, car les ventes ne disent ni l’étage ni la terrasse.
02 · Côté Durandy, l’ancien et le tramway
Belle Époque, square et tramway.
Côté Durandy, les immeubles anciens font face au square et à la station de tramway. En étage, les grands appartements peuvent y gagner des vues sur la verdure : dans l’ancien, l’état et les volumes pèsent davantage que l’année de construction.
Notre lecture de la rue
La rue Pastorelli est courte mais contrastée. Le Jardin Pastorelli y porte le haut de marché contemporain, avec son jardin, ses terrasses et ses parkings ; dans l’ancien bourgeois, ce sont de belles surfaces qui atteignent les ventes les plus élevées. L’immeuble, l’étage et l’exposition comptent davantage que l’adresse.
Pour estimer un appartement rue Pastorelli, il faut dépasser la médiane.
VDB Immobilier Nice, octobre 2026
Ce que nous examinons en visite
- Côté rue ou côté jardinvis-à-vis, bruit, lumière
- L’immeubleépoque, copropriété, prestations, charges
- L’étage et la vuedégagement, derniers niveaux
- Les extérieursbalcon, terrasse filante, exposition
- Le stationnementparking en sous-sol, rare dans le quartier
Observations professionnelles issues de notre connaissance du terrain : elles complètent les statistiques ci-dessus, sans en découler.
Qui réalise ces analyses ?
35 ans d'immobilier à Nice, une connaissance du terrain
Je suis Marc Van Den Broeck, professionnel de l'immobilier à Nice depuis plus de 35 ans, spécialisé dans la vente, l'estimation et la recherche d'appartements.
Mon activité de chasseur immobilier m'amène à visiter régulièrement des biens pour le compte d'acquéreurs, à étudier les immeubles et les copropriétés, et à comparer les appartements réellement proposés sur le marché.
Cette expérience quotidienne me permet d'apprécier des éléments que les statistiques ne révèlent pas toujours : la qualité d'un immeuble, son environnement, les vues, les vis-à-vis, les extérieurs, les travaux ou encore les attentes des acheteurs.
Patrimoine immobilier · Rue Pastorelli
Les immeubles qui se distinguent rue Pastorelli
Le Jardin Pastorelli porte le haut de marché contemporain de la rue ; Nice-Europe en marque l’architecture des années 1960 ; la Villa Guès et l’Hôtel Vendôme en rappellent l’histoire. Pour chaque immeuble, nous distinguons les ventes propres, les repères des résidences comparables et nos observations de terrain.
23 rue Pastorelli · entre les rues Alberti et Gubernatis
Jardin Pastorelli
- 17ventes 2021-2025
- 8 174 €/m²prix médian indicatif
- 10 sur 17ventes au-dessus de 8 000 €/m²
Résidences comparables du secteur — pas un prix propre à cet immeuble
- 45ventes, 7 résidences
- 7 563 €/m²prix médian
- 8 345 €/m²1 vente sur 4 au-dessus
Copropriétés achevées après 2000 selon le registre national, d’au moins 20 lots d’habitation, à moins d’un kilomètre de la rue ; ventes 2021-2025, hors Jardin Pastorelli.
Une résidence contemporaine de 2010, entre la rue et un jardin intérieur.
Lecture du marché
Les 17 ventes d’appartements identifiées entre 2021 et 2025 sont attribuées avec certitude : la résidence est la seule copropriété de sa parcelle. Leur prix médian indicatif atteint 8 174 €/m², environ 30 % au-dessus de la médiane de la rue, et 10 d’entre elles dépassent 8 000 €/m².
Les prix au m² les plus élevés concernent surtout des studios et des deux-pièces de moins de 50 m² (médiane indicative de 9 342 €/m², sur 11 ventes) ; les trois-pièces vendus se situent plus bas au m². 11 ventes sur 17 comprennent une dépendance, stationnement ou cave, dans le prix déclaré : le prix au m² l’inclut.
L’encadré ci-dessus situe la catégorie : les copropriétés contemporaines comparables du secteur ont une médiane de 7 563 €/m². Ces chiffres ne sont pas des ventes du Jardin Pastorelli.
Le regard VDB
Deux façades, deux ambiances : sur rue, bow-windows et balcons vitrés ; côté cœur d’îlot, des terrasses filantes au-dessus d’un jardin paysager, tournées vers le sud-est d’après le tracé de la rue. En visite, nous regardons l’étage, la profondeur de la terrasse, la vue sur le jardin plutôt que sur la rue, et le stationnement en sous-sol.
La résidence
Réalisée en 2010 pour Cogedim, d’après la base d’architecture PSS (architectes : Atelier de la Plage et Didier Salon), la résidence réunit 64 logements collectifs et quatre maisons de ville ouvrant sur le jardin intérieur, un commerce en rez-de-chaussée et des parkings sur plusieurs niveaux de sous-sol. Le registre national des copropriétés déclare 63 lots d’habitation et 75 lots de stationnement.
Sources : DVF 2021-2025, ventes de la parcelle de la résidence et résidences comparables (calculs VDB) · registre national des copropriétés (08/10/2026) · base PSS-archi (fiche 31727) · observations VDB (02/04/2024 et 14/10/2026).
Fiche détaillée de la résidence : bientôt sur immobilier-nice.org
29 rue Pastorelli · 15 rue Alberti · 28 rue de l’Hôtel-des-Postes
Nice-Europe
Un grand ensemble des années 1960, traversant d’une rue à l’autre.
Lecture du marché
Côté rue Pastorelli, l’ensemble abrite surtout des bureaux, des commerces et des stationnements : le registre des copropriétés n’y déclare qu’un seul lot d’habitation. Les logements se trouvent dans l’entrée de la rue de l’Hôtel-des-Postes.
Aucune vente d’appartement n’est rattachée à la rue Pastorelli entre 2021 et 2025 ; les quelques ventes de l’entrée de la rue de l’Hôtel-des-Postes sont trop peu nombreuses pour publier un prix.
Le regard VDB
Terrasses filantes à stores rayés, colonnes et galerie : une architecture caractéristique des années 1960. Les niveaux supérieurs, en retrait, offrent les terrasses les plus ouvertes.
La résidence
Construit dans les années 1960 (registre : 1961-1974 ; base nationale des bâtiments : 1964, 8 niveaux), l’ensemble occupe une parcelle qui relie la rue Pastorelli à la rue de l’Hôtel-des-Postes, traversée par le passage Nice-Europe. Deux immatriculations : Nice Europe BC (527 lots, dont 184 de stationnement) et Nice Europe D (39 lots d’habitation).
Sources : registre national des copropriétés (08/10/2026, deux immatriculations) · base nationale des bâtiments 2026 · DVF 2021-2025 · observations VDB (14/10/2026).
Fiche détaillée de la résidence : bientôt sur immobilier-nice.org
Patrimoine de la rue
Villa Guès · 38 rue Pastorelli
Achevé en 1859 sur les plans de l’architecte François-Victor Sabatier, l’immeuble imite une villa par son volume, à l’origine un appartement par niveau, au centre d’un jardin. Le dernier étage est une surélévation de 1910 ; les boutiques en bordure de parcelle datent des environs de 1900.
Hôtel Vendôme · 26 rue Pastorelli
Une villa aux riches intérieurs, élevée en 1881, accueille des hivernants dès 1884. Devenue hôtel, elle est surélevée de quatre niveaux en 1925 par les architectes Charles et Marcel Dalmas. C’est un bâtiment hôtelier, sans ventes d’appartements.
Source : Ville de Nice, service Ville d’art et d’histoire. Aucune vente d’appartement n’est enregistrée à ces deux adresses entre 2021 et 2025.
Données DVF 2021–2025, millésime du 17 juillet 2026. Calculs VDB Immobilier Nice. Les observations de terrain sont distinguées des statistiques DVF. Méthode et sources
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Questions fréquentes
Questions fréquentes sur la rue Pastorelli
Prix au m², haut de marché, Jardin Pastorelli, immeubles, cadre de vie, estimation et achat : l’essentiel en dix réponses.
Quel est le prix au m² d’un appartement rue Pastorelli ?
Entre 2021 et 2025, le prix médian des appartements anciens vendus rue Pastorelli est de 6 311 €/m², sur 61 ventes. La moitié des ventes se situe entre 5 524 et 7 879 €/m², et une vente sur dix dépasse 9 592 €/m². Ce sont des ventes passées : la valeur d’un appartement dépend de son immeuble, de son étage, de ses extérieurs et de son état.
Où se situe le haut de marché rue Pastorelli ?
Une vente sur dix dépasse 9 592 €/m² : 13 ventes ont franchi 8 000 €/m², dont 10 au Jardin Pastorelli, et 3 ont dépassé 10 000 €/m², toutes dans des immeubles anciens, sur des appartements de plus de 60 m². Une vente atypique et un studio de moins de 20 m² sont écartés de ces comptes.
Combien coûte un appartement rue Pastorelli ?
Le prix médian d’un appartement vendu entre 2021 et 2025 est d’environ 375 000 €, pour une surface médiane de 61 m². La moitié des ventes se situe entre environ 240 000 € et 510 000 €.
Quel est le prix au m² au Jardin Pastorelli ?
17 ventes d’appartements ont été identifiées au Jardin Pastorelli entre 2021 et 2025, avec un prix médian indicatif de 8 174 €/m². C’est un repère et non une cote : 11 de ces ventes comprennent une dépendance, stationnement ou cave, dans le prix déclaré, et les petites surfaces y sont nombreuses. Une estimation tient compte de l’étage, de la terrasse et de l’exposition côté jardin ou côté rue.
Les prix ont-ils augmenté rue Pastorelli ?
Nous ne publions pas d’évolution pour cette rue : le nombre de ventes par année est trop faible pour conclure à une tendance. Les ventes restent régulières, entre 8 et 17 par an.
Où se situe la rue Pastorelli ?
Elle relie l’avenue Jean-Médecin à la rue Delille, sur environ 530 mètres, en croisant les rues Gustave-Deloye, Blacas, Alberti et Gubernatis, puis en longeant le square Durandy. La numérotation commence côté rue Delille.
Quels immeubles trouve-t-on rue Pastorelli ?
Le registre national des copropriétés recense 24 copropriétés dont l’adresse principale est dans la rue, pour 428 lots d’habitation. Les immeubles d’avant 1949 dominent ; le Jardin Pastorelli, achevé en 2010, est la seule résidence contemporaine. La rue compte aussi l’ensemble Nice-Europe et deux bâtiments patrimoniaux, la Villa Guès et l’Hôtel Vendôme.
Quels commerces et transports trouve-t-on près de la rue ?
À moins de 100 m de la rue, on compte 22 commerces alimentaires et de proximité et 56 professionnels de santé. Les lignes 2 et 3 du tramway desservent la station Durandy, à environ 30 m, et la ligne 1 passe avenue Jean-Médecin.
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Sources détaillées, méthode et limites : voir Méthode et sources.
Données DVF au 17 juillet 2026 · page mise à jour en octobre 2026 · photographies © VDB Immobilier Nice.